В ГК страховая сумма определяется по соглашению сторон (страховщика и страхователя). Страховая сумма, если договором страхования не предусмотрено иное, не должна превышать действительную стоимость имущества, причем расшифровка понятия «действительная стоимость» отсутствует. В стандартах оценки понятия страховой стоимости тоже нет. В принципе, достаточно легко доказать, что под действительной стоимостью правильнее всего понимать рыночную стоимость.

В оценочной практике страховая стоимость определяется по трем различным базам оценки – на базе стоимости замещения (остаточная стоимость), на базе полной восстановительной стоимости (без учета износа объекта) и на базе рыночной стоимости. Выбор базы оценки зависит от вида и состояния рынка, к которому относится объект страхования. Бывают случаи, когда страховую стоимость одно и того же объекта можно считать по разным базам оценки с получением разных результатов. Фактически базу оценки определяют в процессе переговоров страховщик и страхователь, а оценщик может лишь давать лишь рекомендации в процессе подготовки договора по виду стоимости в зависимости от типа и класса имущества. Задачей оценщика является корректное и обоснованное определение страховой стоимости на той базе оценки, которую определили страховщик и страхователь.

Особенности определения страховой стоимости на рыночной базе

При определении страховой стоимости объекта недвижимости на базе рыночной стоимости существуют серьезные отличия от методологии классического расчета рыночной стоимости недвижимости. Дело в том, что в основе современной теории оценки недвижимости лежит понятие земли (земельного участка). Недвижимость как объект оценки понимается как земельный участок с имеющимися на нем улучшениями (например, строениями). Неизменность земли позволяет предполагать, что период ее существования превышает сроки ее использования, а также сроки существования улучшений, произведенных на ней людьми.

Большинство объектов недвижимого имущества оцениваются как совокупность земельного участка и улучшений. В таких случаях оценщик, как правило, оценивает рыночную стоимость с учетом наиболее эффективного использования земельного участка с имеющимися улучшениями.

Наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное использование недвижимого имущества, которое надлежащим образом оправданно, юридически допустимо, финансово осуществимо и при котором оценка этого имущества дает максимальную величину стоимости. Использование этого понятия является неотъемлемой частью расчетов рыночной стоимости. Однако, совершенно очевидно, что при определении страховой стоимости объектов недвижимости нет никакой необходимости в проведении анализа наилучшего использования. Страхованию подлежат конкретные объекты в состоянии «как есть», а не возможные гипотетические объекты улучшений, которые могут дать более высокую стоимость всему объекту недвижимости.

Отсутствие анализа наилучшего использования при расчете страховой стоимости является первым существенным отличием от классических расчетов рыночной стоимости недвижимости.

Вторым отличием является то, что при расчетах с использованием затратного подхода не принимается во внимание стоимость земельного участка (ни стоимость права собственности, ни стоимость права аренды).

Особенности определения страховой стоимости затратным подходом

При расчете затратным подходом, как уже говорилось выше, вариантов два – с учетом или без учета износа (ПВС). Выбор зависит от объекта, рынка и пожеланий страховой компании. Например, при страховании автомобилей вариант ПВС используется редко, поскольку нет проблем найти замену аналогичного состояния.

При страховании недвижимости вариант ПВС используется гораздо чаще. В обоснование можно привести следующие рассуждения.

Цель имущественного страхования – возмещение ущерба. Принцип возмещения ущерба состоит в том, что страхователь после наступления страхового случая должен быть оказаться в имущественном положении не худшем, чем до наступления страхового случая. Восстановить имущественное положение можно либо путем приобретения объекта-аналога, замещающего или воспроизводящего уничтоженный. В большинстве случаев, связанных со страхованием недвижимости, приобретение аналога для замещения уничтоженного объекта затруднительно или вообще невозможно. Единственный способ восстановления имущественного положения – постройка заменителя. Замена поврежденных конструкций и элементов на новые технологически является единственно возможным способом устранения повреждений. Восстановить разрушенный объект до «не нового состояния» (т.е. с учетом его износа) невозможно. Кроме того, восстановление финансового положения вполне разумно рассматривать и со стороны сохранения потенциального дохода, извлекаемого собственником или арендатором страхуемых основных средств.

В этих условиях непокрытая страхованием разница между восстановительной и остаточной стоимостью оказалась бы чистым убытком страхователя, в полном предотвращении которого, собственно и состоит цель страхования.

Срок действия отчета об оценке

В соответствии с законодательством об оценочной деятельности, итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей, указанных в отчете об оценке, если с даты составления отчета об оценке до даты использования результатов оценки прошло не более 6 месяцев.

Нередки случаи, когда страховые компании продлевают договор страхования со ссылкой на старый оценочный отчет. Необходимо помнить, что такие действия являются нарушением действующего законодательства об оценке и для клиента могут повлечь серьезные налоговые последствия.

Поэтому при продлении через год договора страхования необходимо проводить актуализацию отчета об оценке.